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Su mensaje se ha salido con exito

 

 

Warren Buffett revela sus secretos para invertir en el sector inmobiliario

 

Warren Buffet y CEO de Goldman Sachs Lloyd Blankfein hablar en Detroit Iniciativa de Inversión de Goldman

 

No hay falta de información disponible sobre las estrategias de inversión institucionales de los multimillonarios del mundo - la forma en que mueven el dinero en su calidad de los jefes de las grandes empresas públicas y fondos de inversión -, pero ¿con qué frecuencia se obtiene la oportunidad de mirar en el interior del personal inversiones de esos multimillonarios? Y ¿con qué frecuencia un multimillonario que ofrecen puntos de vista que se pueden utilizar en su inversión?

 

Warren Buffett fue lo que hizo con su carta anual a los accionistas de Berkshire Hathaway ( BRK-A ), que envió a finales del mes pasado. En él, destacó dos inversiones personales en un área que no está normalmente asociada con - bienes inmuebles.

 

Habló largo y tendido de una granja de 400 acres que compró en Nebraska y una propiedad frente al sector minorista cerca de la Universidad de Nueva York y en el proceso proporcionado una serie de lecciones para cualquier persona pensando en invertir en bienes raíces . Aquí hay cinco robos de balón de la letra y palabras de Buffett que apoyan a cada uno.

  1. Invertir en infravalorada Inmobiliaria

 

De 1973 a 1981, el Medio Oeste experimentó una explosión de los precios agrícolas, causada por una creencia generalizada de que la inflación galopante se acerca y alimentada por las políticas de crédito de pequeños bancos rurales. A continuación, el estallido de la burbuja, con lo que los precios han bajado un 50% o más que han devastado tanto a los agricultores apalancadas y sus prestamistas.

 

En 1986, he comprado una granja de 400 acres, situado a 50 millas al norte de Omaha, de la FDIC. Me costó $ 280.000, considerablemente menos de lo que un banco no había prestado en contra de la granja de unos pocos años antes.

 

Y ....

 

En 1993, hice otra pequeña inversión. Larry Silverstein, arrendador de Salomon cuando era director general de la compañía, me habló de un Nueva York propiedad menor adyacente a la NYU que la Resolution Trust Corp. estaba vendiendo. Una vez más, había hecho estallar una burbuja - el cual involucró a los bienes raíces comerciales - y el RTC había sido creada para disponer de los bienes de las instituciones de ahorro cuyos préstamos fallidos optimista prácticas había alimentado la locura.

 

  1. Piense en términos de ingresos, no aprecio

 

con mis dos pequeñas inversiones, sólo pensé en lo que las propiedades producirían y no le importaba en absoluto sobre sus valoraciones diarias. Juegos son ganados por los jugadores que se centran en el campo de juego - no por aquellos cuyos ojos están pegados al marcador.

 

Si en lugar de centrarse en el cambio de precio prospectivo de una compra prevista, se está especulando. No hay nada incorrecto en eso. Sé, sin embargo, que no estoy en condiciones de especular con éxito, y yo soy escéptico de los que dicen éxito sostenido en hacerlo.

 

  1. Centrarse en Subutilizadas propiedades

 

que calcula el retorno normalizada de la granja a continuación, alrededor del 10%. También pensé que era probable que la productividad podría mejorar con el tiempo y que los precios de los cultivos se movería más alto. Ambos demostraron expectativas a cabo.

 

Y sobre la propiedad de Nueva York ...

 

Aquí, también, el análisis era simple. Tal como había sido el caso de la granja, el rendimiento actual no apalancado de la propiedad fue de un 10%. Sin embargo, la propiedad había sido mal administradas por el RTC, y su ingreso aumentaría cuando se alquilaron varios locales no ocupados. Aún más importante, el mayor arrendatario - que ocupaba aproximadamente el 20% del espacio del proyecto - estaba pagando el alquiler de alrededor de $ 5 por pie, mientras que otros inquilinos promediaron $ 70. El vencimiento de este contrato ganga en nueve años estaba segura de proporcionar un gran impulso a las ganancias.

 

  1. Utilizar las asociaciones para llenar los vacíos en su maestría

 

no sabía nada sobre el funcionamiento de una granja. Pero tengo un hijo que ama a la agricultura y que aprendí de él tanto cuántos quintales de maíz y soja de la granja produciría y lo que los gastos de funcionamiento sería.

 

Y ...

 

me uní a un pequeño grupo, incluyendo a Larry y mi amigo Fred Rose, que compró la parcela. Fred era una, de alto grado inversor experimentado de bienes raíces que, con su familia, sería administrar la propiedad. Y gestionarlo lo hicieron. Como viejas concesiones caducadas, las ganancias se triplicaron. Distribuciones anuales superan el 35% de nuestra inversión de capital inicial. Por otra parte, nuestra hipoteca original fue refinanciado en 1996 y nuevamente en 1999, los movimientos que permitieron varias distribuciones especiales por un total de más de 150% de lo que había invertido. Todavía tengo que ver la propiedad.

 

  1. La vista macro es más importante que la micro

 

Mis dos compras se realizaron en 1986 y 1993. Lo que la economía, las tasas de interés, o el mercado de valores podrían hacer en los años inmediatamente posteriores - 1987 y 1994 - no tenía importancia a mí para hacer esas inversiones. No puedo recordar lo que los titulares o los expertos estaban diciendo en el momento. Cualquiera que sea la charla, el maíz podría seguir creciendo en Nebraska y los estudiantes que acuden a la Universidad de Nueva York.

 

Hay una gran diferencia entre mis dos pequeñas inversiones y una inversión en acciones. Las acciones ofrecerle las valoraciones minuto a minuto para sus explotaciones mientras que yo todavía no han visto una cita ya sea para mi granja o de los bienes raíces de Nueva York.

 

Conclusión

 

Tal como era de esperar, la filosofía de Buffett en invertir en empresas en particular es similar a la que se aplica a la inversión en bienes raíces. Encuentra las inversiones que producen ingresos, con perspectivas de valor a largo plazo actualmente no están siendo reconocidos por el mercado, y, una vez que usted los compra, aumentar su eficiencia operacional y de gestión para maximizar los ingresos recurrentes.

 

Estas son ideas que no necesitas ser un multimillonario para entender, ni para ponerlos en práctica en su propia cartera.